CGT 资本利得税

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现在卖仍按现行 50% 折扣：CGT 改革已立法，但 2027-07-01 才对新增收益生效，2026 报税季不适用新规
持有满 12 个月（澳洲税务居民个人），资本利得打 5 折计税
自住房通常全免 CGT：整个持有期是你的家、未用于产生收入、占地 2 公顷以内
搬出后出租，6 年内卖出仍可享自住豁免（前提：这房先曾是你的主居所）
外国/临时居民：2012-05-08 后的利得无 50% 折扣；2020-06-30 之后卖出无自住豁免
CGT 不是单独税种：利得并入当年收入，按你的边际税率交

政策与数字可能变化，本文整理于 2026-07，以文中官方来源当前版本为准。

先说结论：截至 2026 年 7 月，CGT 现行规则没变

小红书最近满屏”CGT 大改""新旧对比差额离谱""2026 税改致命 BUG”。先把最贵的恐慌按下去——

截至 2026 年 7 月，澳洲现行法律仍然是：持有满 12 个月的资本利得享 50% 折扣、自住房豁免照旧、负扣税（negative gearing，投资亏损抵减其他应税收入的机制）照旧。你现在卖房卖股，按的是现行规则，不是网传的”新规”。改革的具体生效时点见「政策动态」一节——关键是：它自 2027-07-01 才对之后产生的收益生效。宣布时已持有的住宅可获负扣税 grandfathering，但并非整项 CGT 改革都对旧资产豁免。

下面先把现行规则讲清楚（这是你真正要用的），改革单独放最后。

CGT 到底是什么：它不是一个单独的税

很多人以为 CGT（Capital Gains Tax，资本利得税）是像 GST 那样单独的一种税。不是。

ATO 官方：资本利得（capital gain）是计入你当年的应纳税所得，按你的个人边际税率纳税。换句话说，卖资产赚的钱，加到你当年工资收入上一起算税。ATO 同页的官方示例：Maree 在报税表中申报 $500 资本利得，就按她本人的所得税率对这 $500 纳税。

Although it is referred to as ‘capital gains tax’, it’s part of your income tax. It’s not a separate tax.

— ATO – What is capital gains tax 官方原文

什么时候触发（CGT event）

CGT event（应税事件）指触发 CGT 计算的时点：当你**处置（dispose）**一项资产时触发——最常见是卖出，也包括赠送、资产被销毁收到保险赔付等。

常见的 CGT 资产：

投资房（自住房通常豁免，见自住房豁免一节）
股票、ETF
加密货币
生意 / 经营性资产、土地

怎么算：proceeds − cost base = capital gain

资本利得 = 卖出所得(capital proceeds) − 成本基础(cost base)

cost base（成本基础）由 ATO 官方 5 个要素构成——这是华人最常算少、导致多交税的地方：

购入价
附带费用（取得/处置时的：印花税、中介费、律师/过户费）
持有成本
资本性改良支出（装修、加建等增值/保值的钱）
维护/捍卫产权的资本支出

1. Money paid or property given for the CGT asset / 2. Incidental costs of acquiring the CGT asset or that relate to the CGT event / 3. Costs of owning the CGT asset / 4. Capital costs to increase or preserve the value of your asset or to install or move it / 5. Capital costs of preserving or defending your title or rights to your CGT asset.

— ATO – Cost base of an asset 官方原文

⚠️ 已经作为税前抵扣（deduction）报过的费用，不能再计入 cost base（不能重复用）。

The cost base and reduced cost base don’t include any costs you can claim as a tax deduction.

— ATO – Cost base of an asset 官方原文

资本亏损（capital loss）：不能抵你的工资收入，但可以结转，抵未来的资本利得。

If you have a capital loss, you can offset it against any capital gains in the year they occur, or in future years, and reduce the tax you need to pay.

— ATO – What is capital gains tax 官方原文

两大省税机制（现行有效）

50% CGT 折扣：持有满 12 个月，利得打 5 折

ATO 官方：澳洲税务居民个人持有资产满 12 个月或以上，净资本利得享 50% 折扣——只把一半计入收入纳税。

When you sell or otherwise dispose of an asset, you can reduce your capital gain by 50%, if both of the following apply: you owned the asset for at least 12 months / you are an Australian resident for tax purposes.

— ATO – CGT discount 官方原文

要点：

计算 12 个月时排除取得日和卖出日当天。
公司（company）不能用这个折扣。
先减资本亏损，再打 5 折。
外国/临时居民 2012-05-08 之后的部分不能享（见外国/临时税务居民一节）。

示例（说明 50% 折扣怎么用）：澳洲居民买一块地，持有 18 个月卖出，盈利 $10,000。满 12 个月 → 应税资本利得为 $5,000（并入收入按边际税率计税）。

官方算例 · ATO：Rhi 以 $500,000 买投资房，5 年后 $600,000 卖出。cost base = $530,000（买入价 $500,000 + 印花税 $15,000 + 过户费 $1,200 + 卖出过户费 $1,300 + 中介佣金 $12,500）。capital gain = $600,000 − $530,000 = $70,000；打 5 折后应税净利得 = $70,000 × 50% = $35,000，按边际税率纳税。

Rhi’s capital gain on the investment property is $600,000 − $530,000 = $70,000. … The CGT discount is $70,000 × 50% = $35,000. Rhi reports a net capital gain of $35,000 and a capital gain of $70,000 …

— ATO – How to calculate your CGT 官方原文

自住房豁免（main residence exemption）：自己的家通常全免

自住房豁免（main residence exemption）即”主居所免 CGT”。ATO 官方全免条件：你是澳洲税务居民，且该住宅在整个持有期内是你（及配偶/家属）的家、未用于产生收入、占地 2 公顷（约合 4.94 英亩）或以下 → 卖出时资本利得全免 CGT。

不满足全部条件 → 可能部分豁免。

Your main residence (your home) is exempt from Capital Gains Tax (CGT) if you’re an Australian resident and the dwelling: has been the home of you, your partner and other dependants for the whole period you have owned it / hasn’t been used to produce income … / is on land of 2 hectares or less.

— ATO – Eligibility for main residence exemption 官方原文

6 年法则（“6-year rule”）：搬出出租，6 年内卖仍可能免

ATO 官方：搬出自住房后、若把它出租，可选择继续把它视为你的主居所最长 6 年，这期间卖出仍享自住房豁免。

However, for CGT purposes you can continue treating a property as your main residence: for up to 6 years if you used it to produce income, such as rent (sometimes called the ‘6-year rule’) / indefinitely if you didn’t use it to produce income.

— ATO – Treating former home as main residence 官方原文

This means when you sell your home, you need to use the ‘home first used to produce income rule’. You do this by working out the capital gain or loss using its market value at the time you first used it to produce assessable income.

— ATO – Using your home for rental or business 官方原文

外国/临时税务居民：两条关键劣势（华人必看）

如果你卖房时是外国税务居民（foreign resident，非澳洲税务居民）或临时居民（temporary resident，持临时签证且符合特定条件），规则严苛得多：

不能享 50% 折扣（2012-05-08 之后产生的部分）。若持有期内你曾是澳洲居民，可按比例享部分折扣。
外国居民主居所豁免已取消：外国居民处置澳洲住宅不能再申请自住房豁免（少数 life-events 例外）。
- 2020-06-30 之后卖出一律不能用；只有 2020-06-30 之前卖出的才可能无需通过 life events test 而享豁免（life events test：6 年内发生本人/配偶/未成年子女绝症或死亡等）。
临时居民：仅对 taxable Australian property（应税澳洲财产：澳洲房地产、澳洲经营资产等）课 CGT；非澳洲资产不课。

The full CGT discount can’t be used for capital gains made by foreign or temporary residents after 8 May 2012. However, you may get an apportioned discount on capital gains if you had a period of Australian residency during your ownership of the asset.

— ATO – CGT discount 官方原文

Foreign residents can’t claim the main residence exemption for property sold after 30 June 2020, unless they satisfy the requirements of the life events test. … you aren’t entitled to either: a partial or apportioned main residence exemption / the home first used to produce income rule.

— ATO – Main residence exemption for foreign residents 官方原文

身份判定（居民 vs 外国/临时居民）直接决定你交多少 CGT，卖房前务必确认自己的税务居民身份——见 🔗抵税与退税 及 ATO 居民身份测试，或咨询注册税务代理。

政策动态：CGT 改革——是真的，但”还没到你头上”

这是小红书近期刷屏的来源。把官方核实结果讲清楚：

Recent changes to capital gains tax (CGT) announced in the 2026–27 Federal Budget don’t apply to Tax Time 2026.

— ATO – CGT discount 官方原文

官方层面确有一项改革（已对照 ATO 官方页核实，该页 2026-06-29 更新）：

状态：2026-05-12（19:30 AEST）作为 2026–27 联邦预算公布，现已立法成为法律（Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026 与 Income Tax Rates Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026）。
改革内容：个人/信托/合伙的 50% CGT 折扣，改为”成本基础按通胀指数化（cost base indexation）+ 对资本利得设 30% 最低税率”；负扣税限制为仅限新建住宅（new builds）。
生效时点（最关键）：自 2027-07-01 起。CGT 新规只适用于 2027-07-01 之后产生（accrue）的资本利得。
转轨要分两件事：宣布时点（2026-05-12 19:30 AEST）已持有的物业不受负扣税新规影响；但 CGT 并非按购入日把旧资产全部排除，旧资产在 2027-07-01 之后产生的增值仍可能进入新规则。

These measures are now law. These changes, will apply from 1 July 2027: limit negative gearing for residential property investments to new builds / replace the 50% CGT discount for individuals, trusts and partnerships with cost base indexation and a 30% minimum tax rate on capital gains. … Properties held at announcement (7:30pm AEST 12 May 2026) will be exempt from the negative gearing changes, while the CGT reforms will only apply to gains that accrue after 1 July 2027.

— ATO – Tax reform: negative gearing and CGT（新立法官方页）官方原文

❌ 必须证伪的自媒体误传：

网传说法	官方事实
”50% 折扣已经没了”	现行法律仍是 50% 折扣
”现在卖房就按新规交税”	新规自 2027-07-01 才对新增收益生效
”2026 年就涨税”	2026 财年不适用新 CGT 规则
”负扣税已全面取消”	现行负扣税照旧；改革有生效日，宣布时已持有物业有 grandfathering

一句话：改革是真的会来，但不是现在。旧住宅的负扣税有保护；CGT 则只切分 2027-07-01 前后产生的增值，不能笼统说“旧资产全豁免”。 任何让你”趁新规前赶紧贱卖”的说法，先回到 ATO 官方页核实当前状态再说。

举例：同一套投资房，CGT 折扣法 vs 成本基数指数化法

CPI 是什么：CPI（Consumer Price Index，消费者物价指数）是 ABS（澳洲统计局）官方发布的通胀衡量指标，反映物价整体涨了多少。新规用 CPI 把”只是通胀、钱变毛了”的那部分从成本基础里剔除。

The Consumer Price Index (CPI) measures household inflation and includes statistics about price change for categories of household expenditure.

— ABS – Consumer Price Index, Australia 官方原文

两种算法的区别：现行规则是”名义涨幅打 5 折、按边际税率交”；2027 新规是”先用 CPI 把成本基础调高（剔除通胀），剩下的真实涨幅不打折、全额计税，且税率不低于 30%“。

From 1 July 2027, the Government will replace the 50 per cent CGT discount for individuals, trusts and partnerships with cost base indexation and a 30 per cent minimum tax rate on capital gains.

— Budget 2026–27 (Treasury) – Tax Explainer: Negative Gearing and CGT Reform 官方原文

同一套投资房（假设 2027-07-01 或之后以 $1,000,000 买入、持有 10 年、CPI 年涨 3%），不同房价年涨幅下两种算法怎么算：

房价年涨幅	10年后卖出价	现行折扣法应税额（名义涨幅×50%）	新规指数化法应税额（卖出价−指数化成本基础）	哪种方案更省
2%	$1,218,994	$109,497	$0（涨幅跑不赢通胀，无真实利得）	新规指数化法
3%（=CPI）	$1,343,916	$171,958	$0（涨幅刚好等于通胀）	新规指数化法
4%	$1,480,244	$240,122	$136,328	新规指数化法
5%	$1,628,895	$314,447	$284,978	新规指数化法
5.37%（交叉点）	—	两者相等	两者相等	打平
6%	$1,790,848	$395,424	$446,931	现行折扣法
7%	$1,967,151	$483,576	$623,235	现行折扣法
8%	$2,158,925	$579,462	$815,009	现行折扣法
9%	$2,367,364	$683,682	$1,023,447	现行折扣法
10%	$2,593,742	$796,871	$1,249,826	现行折扣法

两种算法应税额随房价年涨幅变化的对比图（假设算例：$1M 买入、持有 10 年、CPI 3%）

一句话看规律：**涨幅越接近或低于 CPI，新规（指数化法）越省；涨幅远超 CPI（本例约 5.37% 以上），现行的 50% 折扣反而更划算。**前者是因为”追平通胀”不算真实赚钱，新规不对这部分收税；后者是因为折扣是无脑打 5 折、不管这些涨幅里有多少是通胀。交叉点位置由持有年限和 CPI 水平决定（本例是 10 年持有、CPI 3% 的假设条件下算出的 ≈5.37%），换一个持有年限或通胀水平，交叉点会不一样。没有统一答案，实际申报以 ATO 届时发布的官方工具核算为准，本节仅用于理解两种算法的机制差异。

常见问题 FAQ

Q：CGT 是单独一种税吗？税率多少？ 不是。资本利得并入你当年收入，按你的边际税率交。所以”税率”就是你的个人所得税档（见 🔗抵税与退税 税率表）。

Q：持有多久能打 5 折？ 满 12 个月或以上（排除买入日和卖出日当天），澳洲居民个人享 50% 折扣。

Q：自住的家卖了要交 CGT 吗？ 通常全免（main residence exemption），前提是整个持有期是你的家、没用于产生收入。出租/在家经营过可能只能部分豁免。

Q：投资房后来搬进去自住，能免税吗？6 年法则适用吗？ 6 年法则只在房子先曾是你的主居所之后才适用。从买入就一直出租、从没自住的房，不能用 6 年法则追溯免税。

Q：我是外国/临时居民，卖澳洲房会怎样？ 不能享 50% 折扣（2012-05-08 后部分）；外国居民主居所豁免已取消（2020-06-30 之后卖出一律不能用，少数 life events 例外）。卖房前务必确认税务居民身份。

Q：我的自住房带大块地（acreage），全部免税吗？ 自住房豁免只覆盖 2 公顷以内的土地。超过 2 公顷的部分，卖出时要就超出的地块比例部分计 CGT。

Q：网传”CGT 大改、现在就涨税”是真的吗？ 改革是真的会来，但不是现在。 现行 50% 折扣、负扣税照旧；改革已立法，新 CGT 规则自 2027-07-01 才对之后产生的收益生效。旧住宅负扣税有 grandfathering，但旧资产的 2027-07-01 后增值并非整体豁免。以 ATO/Treasury 官方页最新状态为准。

官方来源（以官网当前版本为准）

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