PR 与非 PR 买房差多少

30 秒速查

• 同一套 NSW $100 万新房，外国人比公民/PR 买入时多付 $105,600（FIRB $15,600 + 附加印花税 $90,000）
• 2029-06-30 前外国人（含留学生、工签）不能买二手房，只能新房/楼花/空地；PR、新西兰公民豁免
• FIRB 申请费按房价分档：新房 ≤$1M 档 $15,600（≤$2M $31,300、≤$3M $62,600），每年 7/1 上调
• 外国买家附加印花税按房价全额：NSW 9% / VIC·QLD·TAS 8% / WA·SA 7% / ACT·NT 暂无
• 土地税人人按州算（自住通常豁免）；被当「外国人」再叠 NSW 5% / VIC 4% / QLD 3% 附加
• 「外国人」有两套定义：FIRB 看身份（PR 豁免）；NSW 州税连 PR 都要求当年在澳住满 200 天

⏳ 政策与数字可能变化，本文整理于 2026-07，以文中官方来源当前版本为准。

本文怎么写的

结构来自一个反复出现的问题：「没有 PR，在澳洲买房到底要多花多少钱？」网上答案要么只讲 FIRB、要么只讲印花税，没人把三道坎放进一张账单。答案全部来自 ATO/FIRB、Treasury 和各州税务局官方页面。 家规：本文只翻译官方规则与官方数字（注明年份），不做购房或税务筹划建议。费率、门槛、收费表每年随预算变动（FIRB 费每年 7 月 1 日指数化上调），文末附官方链接；涉及个人情形请咨询持牌专业人士。

先分清：澳洲有两套「外国人」定义

体系	管什么	谁不算「外国人」
联邦 FIRB/ATO	能不能买、禁令、申请费、空置费	公民、PR、常居澳洲的新西兰公民
各州税务局	附加印花税、土地税附加	各州自定义——NSW 连 PR 都要求一日历年内在澳住满 200 天

You are generally considered a foreign person, unless you are: an Australian citizen, or a permanent resident of Australia who has lived in Australia for 200 days or more within a calendar year (the 200 days do not have to be consecutive).

— Revenue NSW · What is surcharge land tax? 官方原文

最反直觉的情形

联邦眼里你不是外国人（有 PR），州眼里你可能是——因为你那一年人不在澳洲。反过来，公民永远两边都豁免。「税务居民」是第三套概念（管所得税），和这两套都无关。

买前：二手房禁令 + FIRB 申请费梯度

自 2025-04-01 起，外国人（含留学生、工签等临时居民）被禁止购买二手房（established dwelling）；2026–27 联邦预算将禁令延长至 2029-06-30，期内只能申请买新房、楼花、空地建房。PR、新西兰公民豁免。

买前须向 FIRB 申请（ATO 代管），申请费按房价分档（2026–27 财年）：

房价	新房/楼花/空地	二手房（禁令期基本买不了）
< $75,000	$4,600	$13,800
≤ $1,000,000	$15,600	$46,800
≤ $2,000,000	$31,300	$93,900
≤ $3,000,000	$62,600	$187,800

The extension of the ban means that until 30 June 2029, foreign persons, including temporary residents and foreign-owned companies, cannot buy an established dwelling in Australia, unless an exception applies. … Other existing exemptions remain in place, such as for purchases by: permanent residents / New Zealand citizens.

— ATO · Banning foreign purchases of established dwellings 官方原文

Amounts in this document relate to the 2026-27 financial year. … Less than $75,000 | $4,600 … $1m or less | $15,600 … $2m or less | $31,300 … $3m or less | $62,600

— Foreign Investment · Schedule of Fees, Version 8 (1 July 2026) 官方原文

各签证身份能买什么（含禁令有限例外），见 FIRB：海外签证能买什么。

买时：外国买家附加印花税（按房价全额再加）

州/领地	附加税率	名目
NSW	9%	surcharge purchaser duty
VIC	8%	foreign purchaser additional duty
QLD	8%	AFAD
TAS	8%	FIDS
WA	7%	foreign buyers duty
SA	7%	foreign ownership surcharge
ACT / NT	暂无	—

$387,001 to $1,290,000 — $11,602 plus $4.50 for every $100 over $387,000. … The current surcharge purchaser duty rate is 9% of the dutiable value.

— Revenue NSW · How to calculate transfer duty (2026–27) 官方原文

The foreign purchaser additional duty rate is 8%. It applies to transactions arising from an agreement or arrangement entered into on or after 1 July 2019.

— SRO VIC · Understanding foreign purchaser additional duty 官方原文

QLD/TAS/WA/SA 逐州官方原文见买房全成本清单。

每年：土地税（人人按州算）+ 外国人附加

土地税不分身份：自住的家通常豁免；投资房、度假屋、空地按超过起征点的部分年年征。NSW 起征点 $1,075,000、维州已降到 $50,000、QLD 居民 $600,000——详见土地税与空置税。

被州税务局认定为「外国人/缺席业主」的，再叠加 surcharge，通常无门槛、第一元起征：

州	土地税附加（每年）	备注
NSW	5%（2025 起，由 4% 升）	PR 当年在澳住满 200 天可免
VIC	4% absentee owner surcharge	公民和 PR 不适用（即便人在海外）
QLD	3% absentee surcharge	应税地 $350,000 以上

The absentee owner surcharge rates are: 4% from the 2024 land tax year … The absentee owner surcharge does not apply to Australian citizens and permanent residents who live overseas.

— SRO VIC · Understanding absentee owner surcharge 官方原文

算总账：NSW $100 万新房（首年）

费用项	公民 / PR*	外国人
普通印花税 transfer duty（2026–27）	$39,187	$39,187
FIRB 申请费（新房 ≤$1M）	—	$15,600
外国买家附加印花税 9%	—	$90,000
土地税附加 5%（每年）	—	土地价值 × 5%
买入即多付	$0	+$105,600

* NSW 的 PR 是否适用州税附加豁免，要看 200 天等具体条件；联邦 FIRB 对 PR 的处理不同。普通印花税按 Revenue NSW 2026–27 公式计算，FIRB 费来自 2026–27 Schedule of Fees。

常见误区

• 「我有 PR 就都豁免」——FIRB 是，NSW 州税不一定（200 天要求）。
• 「附加印花税按超出部分算」——不是，按房价全额。
• 「留学生可以买一套二手自住」——旧规则；2025-04 至 2029-06 禁令期内不适用。
• 外国人持房还有联邦空置费（自住/出租不足 183 天触发、金额为 FIRB 申请费两倍），见土地税与空置税。

官方来源（以官网当前版本为准）

1. —— 联邦（FIRB / ATO / Treasury）——
2. ATO – Banning foreign purchases of established dwellings（禁令延至 2029-06-30、PR/NZ 豁免）
3. Foreign Investment – Schedule of Fees, Version 8（2026–27 财年申请费分档）
4. ATO – Fees for foreign residential investors（每年 7/1 指数化）
5. —— 买时：附加印花税 ——
6. Revenue NSW – How to calculate transfer duty（2026–27 公式 + 外国买家 9%）
7. SRO VIC – Understanding foreign purchaser additional duty（8%）
8. QLD QRO – AFAD（8%）
9. SRO Tas – FIDS rates（8%）
10. RevenueWA – Foreign buyers duty（7%）
11. RevenueSA – Foreign ownership surcharge（7%）
12. —— 每年：土地税附加 ——
13. Revenue NSW – What is surcharge land tax?（5% + 200 天定义）
14. SRO VIC – Understanding absentee owner surcharge（4%）
15. QRO – Land tax for absentees（3%）