土地税
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- 自住的家（principal place of residence）通常豁免土地税；投资房、度假屋、空地按超过起征点的部分征
- NSW 起征点 $1,075,000（每年 12 月 31 日计），税率 $100 + 超出部分 1.6%
- VIC 起征点因 COVID Debt 临时税降到 $50,000（2024–2033）；QLD 个人 $600,000（6 月 30 日计）
- 被州税务局认定为「外国人」还要加 surcharge：NSW 5% / VIC 4% / QLD 3%——PR 长期在海外也可能中招
- 外国人持房一年自住/出租不足 183 天 → 联邦 FIRB 空置费（2024-04-09 起翻倍），且每年必须申报
- 维州房子空置超 6 个月 → VRLT 按房价 1%–3% 征（不分国籍），每年 2 月 15 日前申报
政策与数字可能变化，本文整理于 2026-07，以文中官方来源当前版本为准。
先分清：印花税、土地税、空置税不是一回事
Section titled “先分清：印花税、土地税、空置税不是一回事”华人买房最容易把三个税搅在一起。一句话区分：
| 税 | 什么时候交 | 按什么算 | 谁征 |
|---|---|---|---|
| 印花税 stamp duty | 买入时一次性 | 购买价 | 州 |
| 土地税 land tax | 每年持有期间 | 土地价值(land value) | 州 |
| 空置税 vacancy tax | 每年、房子空置时 | 见下文两类 | 联邦(外国人) / 维州 |
印花税细节见买房全成本清单（即将上线），本文只讲后两个——土地税和空置税。
土地税（Land Tax）：每年都要交的持有税
Section titled “土地税（Land Tax）：每年都要交的持有税”各州税务局在每年某个固定日，按你名下应税土地的 land value（土地价值，不含房子本身） 累进征收。
两条几乎所有州通用的规则：
- ✅ 自住主居所（principal place of residence）通常豁免——你自己住的家一般不交土地税。
- ⚠️ 投资房、度假屋、空地按超过 threshold（起征点） 的部分征。
关键：各州的起征点、税率、起征日、计税基础都不同，不能互相套用。下面给 NSW/VIC/QLD 三州 + ACT 特例。
NSW（Revenue NSW，2025 年起）
Section titled “NSW（Revenue NSW，2025 年起）”- 起征日：每年 12 月 31 日午夜
- 一般起征点 $1,075,000；premium 起征点 $6,571,000
- 一般税率：$100 + 超过 $1,075,000 部分的 1.6%
- premium 税率：$88,036 + 超过 $6,571,000 部分的 2%
- 算例：投资房 land value $1,500,000 → $100 + (1,500,000 − 1,075,000) × 1.6% ≈ $6,900/年
From 1 January 2025 land tax thresholds will be fixed as follows: General threshold: A land value of $1,075,000. Premium threshold: A land value of $6,571,000. … General | More than $1,075,000 but less than $6,571,000 | $100 + 1.6% of the land value above $1,075,000
VIC（State Revenue Office，2024 税年起）
Section titled “VIC（State Revenue Office，2024 税年起）”- 起征日：每年 12 月 31 日午夜
- ⚠️ 重要：因 COVID Debt 临时土地税（2024–2033），一般起征点从原 $300,000 降到 $50,000，并对低区间加固定额：
- <$50,000 免；$50k–$100k = $500；$100k–$300k = $975；$300k–$600k = $1,350 + 超 $300k 的 0.3%；$600k–$1M = $2,250 + 0.6%……逐级累进
- 算例：投资地 land value $800,000 → $2,250 + (800,000 − 600,000) × 0.6% ≈ $3,450/年
The rates shown apply for the 2024–2033 land tax years. … < $50,000 | Nil … $50,000 to < $100,000 | $500 … $100,000 to < $300,000 | $975 … $600,000 to < $1,000,000 | $2250 plus 0.6% of amount > $600,000
QLD（Queensland Revenue Office）
Section titled “QLD（Queensland Revenue Office）”- 起征日：每年 6 月 30 日午夜
- 居民个人起征点 $600,000
- 税率：$600,000–$999,999 = $500 + 超 $600k 每 $1 加 1 分；$1M–$3M = $4,500 + 1.65 分……
- 算例：land value $700,000 → $500 + (700,000 − 600,000) × 0.01 = $1,500/年
As an individual, you are liable for land tax if the total taxable value of your freehold land … at 30 June is $600,000 or more. … $600,000–$999,999 | $500 plus 1 cent for each $1 more than $600,000
ACT 特例（没有免税门槛）
Section titled “ACT 特例（没有免税门槛）”ACT 没有传统的价值门槛：对所有非自住（出租或空置）住宅按”固定费 + 估值累进”按季征收。固定费 $1,778（2026-07-01 起）+ AUV（average unimproved value，平均未改良土地价值）累进（0.54%→1.26%）。这是因为 ACT 在用土地税逐步替代印花税。
From 1 July 2026, the fixed charge for land tax is $1,778. … Up to $150,000 | 0.54% of the AUV of the property … $2,000,000 and higher | $23,100 plus 1.26% of the part of the AUV that is more than $2,000,000
外国人 land tax surcharge（在普通土地税之外额外加征）
Section titled “外国人 land tax surcharge（在普通土地税之外额外加征）”如果你被州税务局认定为”外国人 / 缺席业主（absentee/foreign person）“，在上面普通土地税之外，还要再加一笔 surcharge（附加税），且通常没有免税门槛、从第一元起征：
| 州 | 当前 surcharge | 变更 |
|---|---|---|
| NSW | 5%（住宅土地总值，无门槛） | 2025-01-01 起由 4% 升 5% |
| VIC | absentee owner surcharge 4% | 2024 税年起由 2% 升 4% |
| QLD | absentee surcharge 3%（应税地 $350,000 以上） | 2024-07-01 起由 2% 升 3% |
2025 onwards | 5% of the land value of your property … You are generally considered a foreign person, unless you are: an Australian citizen, or a permanent resident of Australia who has lived in Australia for 200 days or more within a calendar year (the 200 days do not have to be consecutive).
The absentee owner surcharge rates are: 4% from the 2024 land tax year … The absentee owner surcharge does not apply to Australian citizens and permanent residents who live overseas.
An absentee surcharge of 3% on taxable land valued at $350,000 or more applies in addition to the land tax rates.
空置税（Vacancy Tax）：澳洲有两类，千万别搞混
Section titled “空置税（Vacancy Tax）：澳洲有两类，千万别搞混”“空置税到底是什么”——答案是：澳洲有两套完全不同的空置税，可能对同一套房同时适用。
(a) 联邦 FIRB 年度空置费（Annual Vacancy Fee）—— 全国，只管外国人
Section titled “(a) 联邦 FIRB 年度空置费（Annual Vacancy Fee）—— 全国，只管外国人”- 谁交：持有澳洲住宅的外国人（FIRB——Foreign Investment Review Board，外国投资审查委员会——申请在 2017-05-09 之后）。
- 触发：该住宅在一个 vacancy year 内，被自住或真实出租/挂牌出租不足 183 天（约 6 个月）。
- 怎么算：等于当初的 FIRB 外国投资申请费；且对 2024-04-09 当日或之后开始的 vacancy year，空置费翻倍（= 申请费 × 2）。
- 当前费额参考：二手房禁令期内只有有限例外能获批；如适用二手房（established dwelling）申请费，2026–27 最低档为 $13,800、≤$1m 为 $46,800。空置费仍按适用申请费的两倍计算，具体以当年 Schedule of Fees 和你的批准类型为准。
- 义务：每年必须 lodge 一份 vacancy fee return——即使住满 183 天也要报，不报有罚则。
A vacancy fee is a fee that you pay when your residential property is vacant for 183 days (6 months) or more in one vacancy year. … Changes to legislation mean that for vacancy years that start from 9 April 2024, the vacancy fee will be double the foreign investment application fee. … You or your representative must lodge the vacancy fee return within 30 days from the end of each vacancy year using Online services for foreign investors.
海外签证身份能不能买二手房、FIRB 申请费/二手房禁令延至 2029，见 FIRB：海外签证能买什么（即将上线）。
(b) VIC 空置住宅土地税（Vacant Residential Land Tax, VRLT）—— 只有维州，不分国籍
Section titled “(b) VIC 空置住宅土地税（Vacant Residential Land Tax, VRLT）—— 只有维州，不分国籍”- 谁交：维州住宅在一个日历年内空置超过 6 个月的业主（含可住但空置、长期在建/翻修、空置的可建住宅地）——澳洲人、PR、外国人都可能中招。
- 范围扩大：2025-01-01 起，从墨尔本内/中城区扩大到全维州。
- 税率（按连续空置年数递增，按 CIV（capital improved value，资本改良价值），即含房子的总价值）：
- 第 1 年 1% → 连续第 2 年 2% → 连续第 3 年及以上 3%
- 义务：每年 2 月 15 日前主动申报。
VRLT applies to all residential land in Victoria. Before 2025, it only applied to these council areas in Melbourne… … One year | 1% of capital improved value · Two years | 2% of capital improved value · Three or more years | 3% of capital improved value … If you own vacant residential land, you must notify us by 15 February.
(c) 其他州
Section titled “(c) 其他州”- NSW、QLD：没有 VRLT 那种针对空置住宅的专门空置税（但 NSW 有上面外国人 5% surcharge）。
- ACT：对所有非自住住宅（含空置）按土地税征，相当于把空置成本内化进土地税，但没单列”空置税”名目。
两类空置税一句话区分
Section titled “两类空置税一句话区分”| FIRB 空置费 | VIC VRLT | |
|---|---|---|
| 谁征 | 联邦（ATO/FIRB） | 维州（SRO） |
| 管谁 | 只管外国人 | 不分国籍 |
| 空置门槛 | 一年自住/出租 < 183 天 | 一年空置 > 6 个月 |
| 范围 | 全澳 | 仅维州 |
⚠️ 一套维州、外国人持有的空置房，可能同时被 FIRB 空置费 + VRLT + 外国人 land tax surcharge 叠加——这正是 Reddit 上海外业主”算不清总账”的来源。
常见问题 FAQ
Section titled “常见问题 FAQ”Q：我有 PR / 长期在海外，会被当”外国人”征土地税 surcharge 吗？ 有可能。州土地税的”外国人/absentee”认定看居住身份和物理在澳天数，和你交不交联邦所得税无关。Reddit 上有 PR 15 年仍被 NSW 当外国人征税的真实案例。拿不准就查你所在州 SRO 官方定义或问注册税务代理。
Q：“land tax year”是日历年还是财年？ 看州。NSW/VIC 按日历年（12 月 31 日为起征日），QLD 按 6 月 30 日。各州不同。
Q：自住的家要交土地税吗？ 通常不交——各州对 principal place of residence 提供豁免。投资房、度假屋、空地才按超门槛征。
Q：维州土地税是不是 $250k 才起征？ 不是，已过时。因 COVID Debt 临时土地税，2024–2033 门槛降到 $50,000，更多投资房现在要交。
Q：空置税到底是什么？我会交吗？ 两类：① 联邦 FIRB 空置费——你是外国人且房子一年自住/出租不足 183 天；② 维州 VRLT——房子在维州且一年空置超 6 个月（不分国籍）。两者可能叠加。
Q：房东能把土地税/空置税直接涨租转嫁给租客吗？ 租金由市场供需决定，不是想涨就涨。Reddit 上反复被指出：投资回报率上升往往是因为资产价格下跌，不是因为租金能随税上涨。涨租还受各州租务法约束，见租房全流程（即将上线）。
Q：印花税和土地税是一回事吗？ 不是。印花税是买入时一次性按购买价交；土地税是每年持有期间按土地价值交。
官方来源（以官网当前版本为准）
- —— 土地税 ——
- Revenue NSW – Land tax thresholds and rates
- SRO VIC – Current land tax rates
- QRO – Land tax rates for individuals
- ACT Revenue Office – How land tax is calculated
- —— 外国人 surcharge ——
- Revenue NSW – What is surcharge land tax?（税率 5% + 外国人定义）
- Revenue NSW – Surcharge land tax（总览）
- SRO VIC – Absentee owner surcharge
- QRO – Land tax for absentees
- —— 空置税 ——
- ATO – Vacancy fee return for foreign owners
- Foreign Investment – Schedule of Fees, Version 8（2026–27）
- SRO VIC – Understanding vacant residential land tax（范围/定义/申报）
- SRO VIC – Vacant residential land tax current rates（1%/2%/3%）
- SRO VIC – Vacant residential land tax（总览）
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